Czy sektor najmu instytucjonalnego bezlitośnie odbiera młodym ludziom szansę na posiadanie własnego mieszkania? Czy to właśnie dlatego ceny mieszkań rosną w tak zastraszającym tempie? Tego dowiesz się z dzisiejszego artykułu.
Czym jest sektor PRS?
Sektor PRS, czyli Private Rented Sector to dynamicznie rozwijająca się dziedzina na polskim rynku nieruchomości, która przyciąga coraz większą uwagę zarówno inwestorów, jak i najemców szukających nowoczesnych rozwiązań mieszkaniowych.
W skrócie chodzi o profesjonalnie zarządzane budynki mieszkalne przeznaczone wyłącznie na wynajem. To trend, który przywędrował do nas z zachodu, przynosząc ze sobą zupełnie nową jakość i standard życia w mieście. Inwestorzy, w trosce o zadowolenie najemców, oferują nie tylko mieszkania, ale całe ekosystemy usług dodatkowych, takie jak siłownie, wspólne przestrzenie do pracy czy usługi concierge. PRS odpowiada na rosnące potrzeby mobilnej społeczności, która ceni sobie elastyczność, wygodę i brak zobowiązań związanych z posiadaniem nieruchomości.
W Polsce sektor ten zyskuje na popularności, stając się atrakcyjną alternatywą dla tradycyjnych form wynajmu oraz odpowiedzią na zmieniające się potrzeby mieszkańców.
Rynek PRS w Polsce — przegląd
O ile rynek wynajmu w Polsce rozwija się nader dobrze od wielu lat, to rynek PRS w Polsce funkcjonuje dopiero od 6 lat. W 2022 roku w ofercie deweloperów pozostawało 7 442 lokale, 12 066 było w budowie, natomiast plany obejmowały wybudowanie jeszcze 43 860 mieszkań.
Według danych z połowy 2023 roku na wynajem pozostaje ok. 1,1 mln mieszkań. Natomiast wstępne szacunki opracowane na koniec 2023 roku mówią, że całkowite zasoby sektora PRS w Polsce wynosiły około 15 tys. gotowych mieszkań, a w przygotowaniu było 20 tys. lokali. Oznacza to, że PRS stanowi jedynie ok. 1,3 proc. udziału w całym rynku najmu. Dodatkowo inwestycje w takie nieruchomości nieco zwolniły ze względu na, chociażby, wysokie stopy procentowe niezachęcające inwestorów do nabywania gruntów.
Właśnie problem nabywania gruntów wydaje się najistotniejszym wyzwaniem dla PRS-ów. Brakuje ich w najbardziej popularnych miejscach (czyli np. w centrach miast), a dodatkowo sektor PRS musi konkurować z deweloperami, którzy budują dla klienta indywidualnego — a właśnie na takie mieszkania jest największy popyt, stymulowany dodatkowo BK2% (który wkrótce zostanie zastąpiony przez nowy program — Mieszkanie na start).
Jednak tu pojawia się pewne rozwiązanie: inwestycje w stare nieruchomości komercyjne i przekształcanie ich na projekty mieszkalne. To już się dzieje, a przykładem takiej inwestycji jest ta realizowana przez BPI Real Estate Poland i Acteeum w Warszawie przy ul. Obrzeżnej (Służewiec).
Innym problemem jest sama waluta — inwestorzy zainteresowani najmem instytucjonalnym to często zagraniczne fundusze operujące walutą euro. Niestety, polski rynek najmu nie jest jeszcze przygotowany na operacje w euro, przez co zarządzający najmem tracą na wahaniach kursu walut.
Czy najem instytucjonalny zabiera Polakom mieszkania?
Prawdą jest, że w Polsce brakuje ponad 2 mln mieszkań. Podaż nowych mieszkań nie nadąża za ogromnym popytem (który wkrótce może być jeszcze większy), a budownictwo komunalne niemal nie istnieje. Dostrzegalne są również problemy na rynku najmu — przez prawo lokatorskie niesprzyjające właścicielom nieruchomości, wiele mieszkań nie jest wynajmowanych ze względu na obawy przed nieuczciwymi lokatorami. Mieszkania te stoją więc puste.
Często jednak w dyskusji publicznej podejmowana jest retoryka podająca rynek najmu instytucjonalnego, zwłaszcza fundusze zagraniczne, jako kolejny czynnik kurczącej się oferty mieszkań dla ''zwykłych'' ludzi.
Nie jest to do końca słuszny zarzut, biorąc pod uwagę, że udział PRS w całym rynku jest niewielki i nie wykazuje tendencji do gwałtownego wzrostu. Jest to sektor, który spełnia potrzebę inną niż ta, dotycząca posiadania własnego mieszkania. Grupa osób młodych, mobilnych i niechcących przywiązywać się do jednego miejsca, jest stosunkowo liczna, a czasem bardziej opłacalne (i bezpieczniejsze) jest wynajmowanie od instytucji niż od prywatnego właściciela.
Perspektywy rozwoju rynku PRS w Polsce
Sektor najmu instytucjonalnego w Polsce, pomimo że wciąż znajduje się na wczesnym etapie rozwoju, przyciąga uwagę licznych funduszy inwestycyjnych, które aktywnie eksplorują rynek w poszukiwaniu możliwości zaistnienia. Obserwacja trendów i analizy przeprowadzane przez specjalistów wskazują, że w nadchodzących miesiącach możemy być świadkami wejścia na rynek nowych graczy lub platform specjalizujących się w instytucjonalnym najmie mieszkań.
Równolegle, korzystne warunki gospodarcze zdają się sprzyjać dynamicznemu rozwojowi Private Rental Sectors (PRS), co może zachęcić jeszcze większe fundusze do aktywnego uczestnictwa w tym segmencie rynku. Zwiększone zainteresowanie może nie tylko wpłynąć na rozwój oferty w dużych miastach, ale również rozszerzyć ją o mniejsze ośrodki miejskie. Ten wzrost aktywności inwestycyjnej w sektorze najmu instytucjonalnego sygnalizuje potencjalną zmianę na polskim rynku mieszkań na wynajem, obiecując większą dostępność i różnorodność oferty dla najemców.
