Inwestowanie w nieruchomości od zawsze było uznawane za jeden z najbezpieczniejszych sposobów pomnażania kapitału. Jednak nie każdy inwestor jest świadomy, że kluczem do sukcesu nie jest samo posiadanie mieszkania czy domu, ale umiejętność wybrania odpowiedniego modelu najmu. Właściwy wybór umowy najmu może nie tylko zabezpieczyć właściciela lokalu mieszkalnego, ale i zdecydowanie zwiększyć jej rentowność. To właśnie wiedza o tych dwóch formach najmu stanie się fundamentem dla tych, którzy stawiają pierwsze kroki na rynku nieruchomości inwestycyjnych.
Umowa najmu okazjonalnego — to musisz wiedzieć
Taka forma jest szczególnie atrakcyjna dla właścicieli mieszkań, którzy szukają dodatkowych zabezpieczeń przed ewentualnymi problemami z lokatorami i jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną. Cechą charakterystyczną najmu okazjonalnego jest konieczność uzyskania specjalnej deklaracji lokatora o zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu wraz z podaniem odpowiedniego adresu zastępczego w przypadku niewywiązywania się z umowy, co znacznie ułatwia ewentualną eksmisję.
Główną zaletą najmu okazjonalnego jest większe poczucie bezpieczeństwa, szczególnie w świetle ustawy o ochronie praw lokatorów. Teraz niemal niemożliwe odzyskanie jest władzy nad własną nieruchomością, nawet jeśli najemca nie płaci i demoluje mieszkanie, bez podjęcia środków prawnych w postaci procesu sądowego, a następnie egzekucji komorniczej. Ten proces może trwać nawet kilka lat i narażać wynajmującego na ogromne koszty.
W przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego, w sytuacji konfliktu proces odzyskania nieruchomości jest znacznie krótszy i mniej skomplikowany. To sprawia, że ta forma najmu jest często wybierana przez inwestorów, którzy chcą mieć większą kontrolę nad swoją własnością i szybciej reagować na ewentualne problemy.
Aby móc skorzystać z tej formy, oprócz omówionego już oświadczenia najemcy, umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co wiąże się z dodatkowymi kosztami (głównie jest to koszt wydania notarialnego poświadczenia oświadczenia najemcy), ale jednocześnie zapewnia większą pewność prawną. Zwyczajowo przyjęło się, że koszty notarialne ponoszone są przez wynajmującego, ale zdarza się, że uregulowanie opłaty leży po stronie najemcy.
Czym jest umowa najmu instytucjonalnego?
Najem instytucjonalny zyskał swoje prawne umocowanie w polskim systemie prawnym dzięki Ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości z 20 lipca 2017 roku oraz Ustawie o ochronie praw lokatorów, która weszła w życie 11 września tego samego roku. Ten rodzaj umowy najmu definiowany jest jako zawierany przez osoby fizyczne lub jednostki organizacyjne, które nie mają osobowości prawnej, ale prowadzą działalność gospodarczą w obszarze wynajmu lokali mieszkalnych.
Dla przedsiębiorców zajmujących się wynajmem umowa najmu instytucjonalnego oferuje szereg korzyści, w tym przede wszystkim solidne zabezpieczenie interesów biznesowych. Ta forma najmu jest szczególnie cenna, ponieważ wprowadza uproszczoną procedurę eksmisji dla lokatorów, którzy nie wywiązują się ze swoich zobowiązań, takich jak pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przestrzeganie warunków umowy, czy obowiązku opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu. Dzięki temu, właściciele nieruchomości mogą działać szybko i skutecznie, minimalizując ryzyko związane z ewentualnymi problemami z najemcami.
Decydując się na zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu, przedsiębiorcy muszą mieć na uwadze dodatkowe obciążenia finansowe, które wiążą się z formalnościami prawnymi tej formy najmu. Jednym z takich zobowiązań jest opłata związana ze sporządzeniem oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę (bez wskazywania adresu zastępczego i bez prawa do lokalu komunalnego), co jest kluczowym elementem umowy najmu instytucjonalnego. To oświadczenie musi zostać uwierzytelnione przez notariusza, co wiąże się z koniecznością uiszczenia taksy notarialnej. Koszt tej opłaty jest zmienny i co roku może ulegać aktualizacji, jednakże ustawa jasno precyzuje, że nie może ona przekroczyć maksymalnej kwoty przewidzianej za jeden miesiąc czynszu.
Ponadto inny istotny aspekt finansowy dotyczy kaucji, którą najemca wpłaca na poczet ewentualnych zobowiązań lub szkód. Chociaż jest to koszt zwrotny, właściciel nieruchomości ma prawo do jego potrącenia w przypadku wystąpienia określonych sytuacji. Jeśli lokator spowodował szkody w wynajmowanym lokalu, zalega z czynszem lub generuje koszty związane z koniecznością eksmisji, właściciel może odliczyć odpowiednią kwotę od depozytu. Wartość kaucji również jest regulowana prawnie – nie może ona przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu. Takie regulacje mają na celu ochronę obu stron umowy, zapewniając właścicielom nieruchomości pewność odzyskania ewentualnych strat, a najemcom – ochronę przed nadmiernymi żądaniami.
Czym różni się najem instytucjonalny od najmu okazjonalnego?
Rozważając opcje najmu instytucjonalnego i okazjonalnego, kluczową kwestią jest określenie, kto może zawierać dane formy umowy. Najem instytucjonalny adresowany jest wyłącznie do przedsiębiorców działających w branży wynajmu nieruchomości. Taka forma pojawia się szczególnie często przy omawianiu tematu wykupowaniu przez międzynarodowe fundusze całych osiedli — jest to właśnie sektor najmu instytucjonalnego (PRS).
Z drugiej strony, najem okazjonalny stworzony został z myślą o osobach fizycznych, oferując im pewne zabezpieczenia prawne, ale też nakładając specyficzne obowiązki.
Pod względem czasowym, umowy najmu instytucjonalnego mogą być zawierane na dowolny okres, co daje przedsiębiorcom elastyczność w planowaniu i zarządzaniu ich portfelem nieruchomości. Tymczasem najem okazjonalny jest ograniczony czasowo do maksymalnie 10 lat, co może być pewnym ograniczeniem dla właścicieli nieruchomości, choć zazwyczaj jest to okres wystarczający.
Kwestia formalności również różni się między tymi dwoma formami najmu. Najem okazjonalny wymaga od właściciela zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Ponadto, w umowie najmu okazjonalnego musi zostać wskazany alternatywny adres zamieszkania dla najemcy, na wypadek eksmisji. To wymaganie ma na celu zapewnienie, że najemca będzie miał gdzie się przeprowadzić, co zwiększa ochronę najemców, ale również wprowadza dodatkową warstwę zobowiązań dla wynajmującego. W przypadku najmu instytucjonalnego taka konieczność nie występuje, co czyni proces zawierania umowy prostszym i bardziej bezpośrednim dla przedsiębiorców.
Umowa umowie nie równa
Zarówno najem instytucjonalny, jak i okazjonalny oferują unikalne korzyści i wymagają spełnienia określonych kryteriów. Wybór między tymi dwoma formami najmu powinien być przemyślaną decyzją, dostosowaną do indywidualnych potrzeb inwestycyjnych oraz preferencji zarządzania nieruchomościami. Najem instytucjonalny przyciąga przedsiębiorców szukających stabilności i długoterminowego zaangażowania, podczas gdy najem okazjonalny może lepiej odpowiadać osobom fizycznym poszukującym większej elastyczności i ochrony prawnej. Zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę, dokładnie przeanalizuj swoje cele i możliwości, aby wybrać opcję najkorzystniejszą dla Twojej inwestycji.
